10月是宁波二次调控后的首个月，又恰逢大会热烈召开，应该说过去一个月无论对市场还是对国家都是一个敏感而又期待的时期，那么10月的市场呈现什么样的特征，接近年末市场又会呈现什么样的态势？

 

 

  【关键词一】成交下滑，泾渭分明

 

  整个10月，截止26号主城区仅2200套的成交量，对比9月份5000余套出现了明显下滑，究其原因，主要还是受到供应量减少的影响。9月底多个项目抢开，原本计划10月入市的项目把节点移至月底或11月，间接拉低原本属于10月的成交量。把新开盘项目与9月做个对比，整体去化率并无明显差异，但对比二三季度下滑已十分明显，项目之间泾渭分明，圈内下滑尤为明显，圈外已达价格天花板。

 

  【关键词二】投资客减少，热情下降

 

  根据华星旗下案场10月反馈，来人出现下滑趋势，特别是投资客，中高端项目投资客占比从限售前的15%减少到10%，刚需项目从25%减少到15%。持观望态度的客户占比增加，曾经可买可不买的自住投资客恐慌心理加剧，购房热情下降。

 

  很明显可以感受到10月市场热度的下滑，明年楼市拐点到来已是大势所趋，但我们仍然认为未来2个月宁波楼市窗口期依然存在，并且有可能是本轮周期的最后窗口，理由请看以下四大风向标。

 

  一、明确楼市政策主基调，严控市场是长期行为

 

  本月最重要的事莫过于大会的顺利召开，大会报告再次强调房住不炒，长期来看，房地产市场将逐渐形成“高端有供应、低端有保障”的住房制度，大会传递给楼市的是给予更多人住房的权利，租售同权及公租房的大量供应，将抑制炒房、资产泡沫，维持房价平稳，相信这也是未来楼市的主旋律。

 

 

  二、政策至两会前保持相对平稳态势，利于出货

 

  随着9月全国主要城市纷纷启动限售，宁波政府也选择跟随，但力度却较为温和，2年限售对自住客户影响小，其目的主要是扫除投资投机客，可以看出宁波政府还不想过度打压楼市，保持楼市平稳不做出头鸟是政府待市之道。2017年的政策已基本定形，至明年两会前将会保持平稳态势，不会再有大的升级，这段时间将是宝贵出货期。

 

 

  三、高地价低库存，致客户购房热情红利短期内仍然存在

 

  10月依旧是高价地频出，但政府对于推地明显更为谨慎，目前推地还未达到年初制定目标的40%，且和年初制定的计划有较大出入；同时不同地块政府均设置了地价上限，避免高地价高房价的蔓延。

 

  从四季度推地来看，政府采用农村包围城市的策略，把重心推向了宁波的周边县市和限购区外，以平衡整个大市的地价，维持整体地价的相对平稳。短期来看，整体地价下行，但中心城区依旧维持在高地价，高地价也意味着短期下跌可能性不大。

 

 

  四、拆迁动能基数依然强劲，但拆迁户买房意愿逐渐降低

 

  11月份，海曙将启动高塘二村和高塘四村两处危旧房改造地块房屋征收，共2499户，拆迁红利依然存在。但值得关注的是：补偿中提到“被征收人选择货币补偿且补偿协议生效后2年内不享受10%购房补助的，可按被征收房屋评估价值的8%再给予货币补偿奖励”。也就说选择货币补偿不买房对比以前可额外享受8%货币补偿。可以发现，政府从鼓励被征收人买房逐步向不买房转变，未来拆迁户买房占比会有明显下降，因此近期拆迁需求的红利也是稍纵即逝。

 

  未来研判

 

  一、春秋战国，强者通吃

 

  11-12月，多个项目扎堆入市，新增量较10月有明显涨幅，从下表可以看出，圈外项目占据更大比重，目前圈内高端已出现透支，圈外价格红利逐渐消退，去化率普遍低于预期。当下市场已经进入春秋战国时期，新入市项目不会像二三季度那般，出现多数项目当天去化7-8成的现象，也不会像13、14年低谷期间出现的多数项目只能卖几十套的情形。大浪退去，谁在裸泳，已经一目了然，强者通吃。整体去化率，预计和9、10月份一样维持在40-50%。

 

 

  二、预计全年650万方

 

          累计成交：截止10月26日，宁波主城5区供应量436万方，成交量为558万方，与去年同期基本持平，成交均价突破1.8万；

 

          全年预估：四季度待入市量115万方，全年累计供应预计550万方左右，全年成交预估650万方左右。

 

 

  应对策略

 

  一、放平心态，树立信心

 

  天时：“新一线城市”、“一带一路综示区”、“2025中国制造首个试点”，相比杭州，宁波的房价打了“对折”，但城市价值却远超杭州的50%，房价仍有上升空间。

 

  地利：宁波各高端板块，如东部新城、海曙鄞奉、湿地公园、江北湾头等，城市建面、配套、居住环境都有显著提高，高端价值更为显性。

 

  人和：城市价值提升推动人口导入，且本地拆迁量依然较大，消费需求仍将持续释放。

 

  二、重视口碑与圈层，要有“降围营销”思维意识

 

  现场包装比广告推广更重要，以一类豪宅标准包装二类豪宅，强化氛围感受，产生居住向往。

 

  高端客户量变少，每一组客户都显弥足珍贵，以一类客户的接待标准去服务二类客户，增强老客户信任与信心，衍生新客户。

 

  三、新开楼盘建议保守出价：

 

  理由1：明年的政策，之前说过，两会后大概率升级，尽可能多的收割今年最后一波客户，是未来2个月各个项目首要目标。

 

  理由2：客户面缩紧，一旦开盘定价过高，手中意向度高的客户很可能就会流失到竞品，项目大概率面临横盘，届时将陷入降与不降均不是的两难局面，明年拓客也更为艰难。

 

  华星十月观点

 

  我们认为，未来2-3个月将是珍贵的出货窗口期，客户数量和购房信心虽有下滑，但是高地价低库存使得基本面仍然良好，两会前政策较为平稳，同时也会是客户较为理想的购房机会，房企为冲年底指标多会选择保守出价。