[摘要] 9月14日，上海万科32亿连夺七宝闵行新城两幅商办地。加上8月豪掷近80亿在安亭、宝山所拿两幅宅地，万科下半年在上海土地市场动作频频。

       9月14日，上海万科32亿连夺七宝闵行新城两幅商办地。加上8月豪掷近80亿在安亭、宝山所拿两幅宅地，万科下半年在上海土地市场动作频频。

       此前8月上坤、5月华发均在七宝拿了商办地。楼板价方面，从5月华发25717元/平方米、8月上坤18000元/平方米，到9月万科为18660元/平方米和19312元/平方米。按照华发办公自持比例为50%，而上坤和万科分别为100%和80%，综合来判断地价没有跌。

       多名房企人士表示，目前上海的商办市场处于上扬阶段，上海产业结构对于写字楼经济有利好，浦西目前比较热的商务区只有虹桥、前滩，因此七宝有机会成为全新商务区。这也是房企愿意拿商办地的主要原因。

       两个背离的市场

       不过，上海这大半年来土地市场与住宅销售市场的变化已非常明显。

       据上海中原地产市场分析师卢文曦透露，近期一手房成交量并无太大波动，最近两周的土地市场却迎来开闸，底溢价、底价成交成为主流，某种程度上稳定了市场预期。但是这种稳定背后还是和上半年有差别。从近期推盘的项目来看，去化基本都低于9折，而上半年新盘开盘都能全部去化。因此当前市场还是属于比较脆弱，如果中途出现任何利空因素，9月可能连正常交易量也达不到。

       综合上海多家中介机构的数据显示，2017年上半年，上海全市二手房成交较去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。7月份环比6月成交下滑10%；8月上海二手住宅成交面积94万平方米左右，环比基本持平，同比减少78.5%。

       而土地市场则不然。1-8月上海在住宅用地持续受到政策调控背景下，商办土地市场热度升温。进入8月，上海土地成交面积环比涨101%，成交金额更是涨近500%。

       同策咨询研究总监张宏伟分析指出，上海下半年逐渐涌现四类房企拿地手段和方式：国有企业将旗下土储盘活；不少地块流入嘉定新城、张江新城等国有平台公司；打分制导致全国品牌房企、地方国企拿纯宅地的机会较大；中小房企以“产业+地产”方式在虹桥商务区周边拿地。其他类型企业比如中小型民企只有通过收并购等方式拿地。

       一名业内资深人士分析认为，目前上海土地市场和住宅销售市场已经是两个背离的市场，这只有两个原因：一是重点城市的土地作为优质资产，与货币流动性相比，仍然稀缺；二是大房企做大做强、行业集中度增加，有土储才有未来。

       房企拿地分化

       中估联研究总监颜莉分析认为，上述现象表明，存量房时代，房企的竞争格局发生变化。存量房时代的到来，一方面是土地越来越少，拿地竞争更加激烈；另一方面拿地竞争从“价格竞争”变为“资质竞争”。

       中估联数据近期的《2017年上半年开发商布局风险和开发风险分析》报告显示，目前开发商的整体拿地布局上呈现四种风格：布局积极型、综合稳健型、开发激进型和综合保守型。从拿地的优势来看，具备资本优势的大型房企转战二三线城市，如碧桂园和恒大，而具备资质优势的地方国企则转向具备政策导向意义的租赁市场。前者属于布局积极型房企，而后者则为综合保守型房企。

       上述业内人士也指出，未来布局积极型房企必然会在传统的房企盈利模式下依靠规模扩张获得利润，在新型城镇化建设以及“一带一路”倡议的大背景下，这种模式依然会在较长的一段时间内具有竞争优势。综合稳健型房企的战略重点是在全产业链上进行总体规划，如万科、龙湖、旭辉，已开始布局租赁市场、物业服务市场。

       颜莉指出，综合稳健型房企多为区域性的房企，如上海地产、雅居乐等，其特点是精耕细作，而不是大规模扩张。这类房企能结合地方市场需求，也具备一定的发展优势。而开发激进型房企目前处境较为尴尬，这类开发商大多靠价格竞争拿地，且所拿到的地块往往是高总价和高溢价率的地块，未来开发的风险非常大，如果不在战略上考虑分散投资或者房地产其他产业链的布局，其竞争优势会逐渐丧失，发展空间也会越来越小。

       此外，根据中估联数据对我国房企营业收入的统计，房企的集中度在不断提高，今年上半年营收排名前20的房企的营收占全行业的比重已经超过三成。

       这意味着，中小房企未来的发展不容乐观。目前看来，中小房企只是拿地困难，无米下锅；未来就是规模进一步萎缩，如果不进行战略转型，在存量房时代全面到来时会被迅速淘汰。